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認知症・実家対策

認知症などで判断力がなくなった場合に備えて、家族信託や後見制度を検討します。話題の“実家の信託”です。

親が住んでいる実家があるけれども、親が施設に入所したり、亡くなってしまう、などの理由により、空き家になるケースが増えています。認知症などで、判断力がなくなる前に対策する必要があります。
そのひとつに実家を信託する方法(実家の信託説明はこちら)があります。
実家を信託することで、空き家になっても売却や賃貸が確実にできる様になります。

認知症などになったら

  • 預貯金等の管理・解約
  • 不動産の修繕・管理・売却
  • 生前贈与などの相続対策

できなくなります!!

空き家の問題

1.空き家の状況

【実家の空き家問題】

2.空き家の原因

  1. 家主が認知症になった
  2. 共有名義になっている
  3. 家主が亡くなって放置されている
  4. 相続放棄によって相続人がいない
  5. 実家を売りたいが、買い手がつかない
  6. 実家を売りたくない

3.空き家になると困る

【空き家の問題】

【税金の問題】

①固定資産税・都市計画税

特定空き家等になると、固定資産税等の特例が除外され・・・
固定資産税 → 6倍
都市計画税 → 3倍
上記のようになることもあります。

②居住用財産の特別控除

マイホームを売ったときに譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。
しかし期限があるので超過すると特例を受けられないこともあります。
住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで

③空き家特例

親のマイホームを相続した場合は、相続人が譲渡益から3,000万円を控除することができます。
しかし、期限要件があるので、該当しない場合は特例を受けられないこともあります。
相続時から3年目の年の12月31日まで
その他の要件

4.政府がする空き家対策

空家等対策の推進に関する特別措置法

空き家等
  • 市町村による空き家等対策計画の策定
  • 空き家等の所在や所有者の調査
  • 固定資産税情報の内部利用等
  • データベースの整備等
  • 適切な管理の促進、有効活用
特定空き家等
  • 措置の実施のための立入調査
  • 指導 → 勧告 → 命令 → 代執行の措置

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

空き家を売却した時の譲渡益から3,000万円が控除できる制度
※多くの要件があります

  1. 対象者
  2. 対象期間
  3. 相続開始直前の家屋
  4. 同居者なし
  5. 家屋要件
  6. 譲渡までの期間
  7. 譲渡金額の1億円以下
  8. 家屋の取り壊し
  9. 共同譲歩

政府がする空き家対策は、該当しなければ適用されません。
そこで・・・自分で空き家対策ができるのが「実家の信託」です。

実家の信託とは?

民法

売買・贈与すると・・・

名義と財産権を
分けれない

名義と財産権が家主に移転

信託法

信託すると・・・

名義と財産権を
分けられる

名義 → 買主に変更
財産権 → 売主のまま
とすることも可能です。

ケース
1

認知症実家対策
~自宅から老人施設へ~

ご相談内容

昨年夫を亡くした母A子さんには、2人の子供(長女B子さん、長男C男さん)がいます。
A子さんは1人でマンションにお住まいです。
長男C男さんは遠方の為、身の回りのお世話は近くに住む長女B子さんがされています。A子さんは、出来ればマンションを売却するか他人に賃貸して、自身は定期貯金2,000万円を持って老人施設に入りたいと考えています。

家族構成

本人(A子)長男(C男)長女(B子)

財産

自宅不動産・定期貯金2,000万円

若狭からのご提案

委託者:母(A子)受託者:長女(B子)受益者:母(A子)

マンションの売却・賃貸の手続は、受託者である長女(B子さん)が行うことができます。
老人施設の費用も受託者(B子さん)が管理財産から支払っています。
マンションの売却代金や賃貸した場合の家賃は、A子さんのもので、施設の費用などに充てることができます。

ケース
2

認知症対策
~家族のためのリフォーム~

ご相談内容

母B子の足腰が悪くなってきたので、将来自宅マンションをバリアフリーにリフォームしたいと思っています。
父A男も最近物忘れがひどく認知症が心配されます。今後の事を考えて今どの様な対策が講じられるでしょうか?

家族構成

父(A男)母(B子)長男(C男)長女(D美)

財産

マンション1室・銀行貯金

若狭からのご提案

委託者:父(A男)受託者:長男(C男)受益者:父(A男)母(B子)

お父さんやお母さんも将来の認知症が心配されます。
今のうちに家族信託を組んでおけば、母のためのリフォームを父の貯金ですることなど、長男(C男)さんの判断で行えます。

信託登記書

信託登記後の登記事項証明書においては登記の目的は所有権移転となりますが、名義人は「所有者」ではなく「受託者」として登記されます。

信託開始後の登記事項証明書

自宅不動産を信託する場合の税金関係

◆所得税
マイホームを売った時の特例 3000万円控除が使える
◆相続税
相続時の小規模宅地の特例 使用状況により使える

家族信託の流れ

制度を比較

事務所名称 / 若狭税理士事務所 若狭浩子行政書士事務所
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